在国内轨谈交通企业宽广堕入亏蚀窘境之时，港铁大涨392.8%的物业利润黑丝 探花，招引了巨额关怀。

近日，香港地铁公司（以下简称“港铁”）发布2024年度财报，数据高慢其全年营收600.11亿港元，较2023年微升5.3%，净利润158亿港元，同比增长102.6%。

年报中最大的亮点来自其物业发展板块，2024年利润达到了102.65亿港元，按年高涨近4倍，成为复旧港铁财务健康的中枢能源。

这一爆发式增长，本色上是港铁“轨谈+物业”方式与计谋红利的访佛效应，访佛香港楼市昨年“撤辣”后的钞票价钱反弹，共同推高了利润空间。

物业板块大爆发

“轨谈+物业”方式是港铁这些年来运营的中枢逻辑，其通过政府授权赢得铁路沿线地盘开发权，以未建铁路前的地价支付地盘成本，待铁路建成后再通过物业开发还收地盘升值收益，从而竣事可络续发展。

而这一方式更深层的逻辑在于，港铁可以通过掌控轨谈开导时序影响地盘升值节律，使沿线物业在蓄意初期就具备了显赫的交通上风和升值后劲。

举例，香港十大屋苑之一的康怡花坛，即是由港铁谐和恒隆地产、新全国发展等开发商于上世纪80年代开发的。该状貌所在地本是康山，一个未被开发的山头，港铁通过港岛线开导将这一工业用地升沉为高端住宅区，已成为香港当今极具代表性的楼盘。

除住宅开发之外，一些重心关节站点的上盖写字楼和市集，在为港铁带来相识房钱收入的同期，也成为其成本运作的遑急支点。

从2024年的财报数据来看，其物业板块的利润推崇远超传统“以地养铁”的范围，占总利润的比重已达到65%，远超客运、车站商务等传统业务总额。

港铁2024年营收结构 图源：财报原文

据港铁方面剖释，物业发展利润的增多主要来自于其多个早年开发的状貌在昨年参预到获利期。

如日出康城第十一期、何文田站第一期，以及港岛南岸第一期、第二期等几个住宅状貌，皆在昨年的销售中取得了可以的成绩。

物业租出方面，2024年收入按年增多5.9%至50.76亿港元，主要得益于2023年下半年开业的两个新市集围方和THE SOUTHSIDE。

港铁旗下住宅状貌隔离图 图源：事迹简报

财报高慢，当今港铁已批出地盘储备面积为89万平日米，隔离在何文田站、港岛南岸等多个地铁站点隔邻。据悉，改日12个月港铁还将有一大皆住宅供应，其中包括东涌东站及屯门十六区车站的上盖物业。

“在铁路加物业的方式下，物业收入除了为相关铁路的营建提供资金外，也将救济永久铁路的钞票更新、顾惜及维修”，港铁在财报中示意。

香港楼市超预期复苏

除本人布局外，2024年香港楼市的超预期回暖，也为港铁的住宅状貌提供了弱点助力。

昨年2月末，香港特区政府文牍放手长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力逼迫举措）后，香港楼市重回火热，市场往复昭着转旺，计谋后果一度“好于预期”。

随后，香港同步放宽了按揭成数，首套房买家可肯求最高90%按揭贷款；允许投资侨民购买价值3000万港元以上的豪宅等系列楼市宽松计谋。进一步刺激了市场需求的开释，尤其是内地买家和长线投资者的回流。

据香港政府地盘注册处统计，2024年香港全年合座楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达67979宗，较2023年同期增长17.1%，创下了近三年的新高。

2024港铁主要物业状貌入账列表 图源：事迹简报

在“撤辣”计谋发布后，港铁紧合手计谋红利期。在计谋发布后两月内，先后推出了SEASONS PLACE、PARK SEASONS、朗賢峯等多个状貌。

从销售情况来看，朗賢峯于昨年4月推售，放弃昨年年末，990个单元去化已最初七成；SEASONS PLACE于昨年3月推售，放弃年末去化也最初九成；且部分状貌开盘即售罄，屡次加推。

除住宅销售外，港铁的交易地产板块相通受益于市场回暖。

零卖业复苏带动车站内告白收入回升，访佛高铁香港段载客量迫害2600万东谈主次的历史新高，故意于增多车站商务收入，酿成“东谈主流-破费-房钱”正向轮回。

尽管楼市复苏为港铁带来显赫收益，但物业发展状貌受市场波动影响较大，如楼市弱于预期，可能会对港铁的利润产生负面影响。

一方面，2024年香港楼价合座呈现下降趋势，改日对利润空间会有挤压；另一方面，市场在短期需求谐和开释后，又逐渐转头感性，市场需求也会相对减轻。

海通国外皮本年2月发表的讲述中也指出，港铁现款流从2025启动可能会比昔日紧绌。其展望，改日十年港铁的成本开支高达1650亿港元，其中2024至2026财政年度为900亿港元，即每年250亿至350亿港元，其中80%用于香港铁路维修及新铁路状貌。

而洽商到香港住宅物业市场仍在复苏，该行预期来自物业发展蓄意的现款流入可能有所放缓。

“以地养铁”成趋势

连年来，港铁“轨谈+交通”方式（即以人人交通为导向的概括物业开发，TOD方式）也正在内地轨谈交通行业扩张。

如深圳地铁，2023年竣事营业收入251.5亿元，其中“站城一体化开发”板块竣事营业收入达到了147.23亿元，对合座营收的孝敬度达到58.5%，远最初地铁和铁路运营主业。

据易居商议院不全皆统计，2023年在已公布年报的地铁公司中，有7家公布了房地产开发收入，其中苏州轨交、京投公司（北京地铁母公司）、成皆轨交和广州地铁的2023年房地产开发收入同比增长均最初了40%，增幅远超房地产行业平均水平。

从计谋端来看，已有多个城市将TOD方式当作推动城市高质料发展的弱点策略，并视其为轨谈交通可络续发展的遑急基础。

易居商议院统计数据高慢，2024年，中央部委共发布了16个TOD相关计谋，包括一项特意针对TOD的计谋，以及在交通计谋、地盘计谋和其他计谋中屡次说起TOD；地点层面共发布了70个TOD相关计谋，计谋数目创历史新高。

在地盘出让范围，2024年有22个城市出让TOD地盘达45幅、用大地积达188万平日米，诚然面积同比下降36%，然则中枢城市仍在积极地实施TOD方式，推动行业健康可络续发展。

不外，港铁与内地地铁公司尽管同属TOD方式，但二者的运行逻辑却有所不同。

比如在开发主体方面，港铁不径直参与房地产开发，仅通过手艺输出与开发商分红；而内地地铁公司多成立时产子公司落寞操盘，以致跨界成为“隐形房企”。

计谋依赖度上，港铁地盘开发权源于政府特准契约，需承担轨谈开导成本；部安分地地铁公司则主要依赖地点政府“定向供地”。

在这一布景下，内地地铁公司需要面对因区域开发滞后头临去化压力、计谋收紧时资金链断裂危境等多重风险，需要减少对地产开发的依赖，多元造血。

正如港铁行政总裁金泽培所言黑丝 探花，物业发展利润属一次性，而铁路是一个永久的业务。改日如安在千亿投资蓄意与激动薪金、民生需求间取得均衡，将是港铁以及通盘这个词轨谈行业面对的一大课题。